Продажа объекта недвижимости

Продажа объекта недвижимости

К недвижимым вещам (согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного производства. Также к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Право на объект недвижимости прекращается с момента государственной регистрации
прекращения права собственности на объект (п. 1 ст. 551 ГК РФ), которую
осуществляет Росреестр (Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Бухгалтерский учет

Если объект основных средств списывается в результате его продажи, то выручка
принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п.
30 ПБУ 6/01 “Учет основных средств”, далее – ПБУ 6/01). При этом объекты
недвижимости принимаются к учету принимающей стороной независимо от факта
государственной регистрации прав собственности, а передающей стороной
(аналогично) списываются с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия.
Согласно рекомендациям Минфина России (письма от 22.03.2011 № 07-02-10/20, от
27.01.2012 № 07-02-18/01) до момента признания прочих доходов и расходов
(государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое
имущество) продавец может отражать выбывший объект на счете 45 “Товары
отгруженные” (субсчет 45.04 “Переданные объекты недвижимости”). В бухгалтерском
балансе указанные объекты отражаются в составе оборотных активов.
Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в
бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся (п. 31 ПБУ 6/01).
Признанием доходов и расходов для бухгалтерского учета служит момент
государственной регистрации прав на имущество, а сами доходы и расходы являются
прочими и подлежат отражению на счетах прибылей и убытков (п. 7, 10.1, 16, пп. “г” п.
12 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).
Если момент списания объекта недвижимости в бухгалтерском учете не совпадает с
признанием доходов и расходов в налоговом учете, то это приводит к возникновению
вычитаемых и налогооблагаемых временных разниц в тех суммах, которые признаются
в налоговом учете, приводящих к образованию ОНА и ОНО (п. 11, 12, 14 и п. 15 ПБУ
18/02 “Учет расчетов по налогу на прибыль организаций”, далее – ПБУ 18/02).
Погашаются разницы, активы и обязательства в момент перехода права собственности
(дата регистрации) (п. 17, 18 ПБУ 18/02).

Налоговый учет

Согласно абзацу 2 п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимого имущества в
целях определения базы по налогу на прибыль признается дата передачи недвижимого
имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному
документу о передаче недвижимого имущества. Таким образом, момент признания
доходов от реализации недвижимости не зависит от даты государственной регистрации
права на недвижимое имущество.
Организация-продавец на основании акта приема-передачи признает в налоговом учете
выручку от реализации объекта недвижимости, списывает в расходы его остаточную
стоимость и прекращает начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за
месяцем, в котором объект основных средств выбыл из состава амортизируемого
имущества (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ доход, полученный от реализации амортизируемого
имущества, уменьшается на остаточную стоимость такого имущества, определяемую в
соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ.
Для налога на добавленную стоимость моментом определения налоговой базы при
реализации недвижимого имущества признается день передачи недвижимого имущества
покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче
недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ). Также организация должна предъявить
покупателю сумму налога и выставить счет-фактуру не позднее пяти календарных дней
со дня передачи объекта (п. 1, 3 ст. 168 НК РФ).

Пошаговая инструкция:

в программе 1С:Бухгалтерия 8 (ред. 3.0)
выбытие2_БП

См. также

Выбытие основного средства по причине непригодности (неполная амортизация)

Частичная ликвидация основных средств с оприходованием материалов (с выделением части объекта ОС)

Частичная ликвидация основных средств с оприходованием материалов (через выбытие)

Ликвидация основных средств с оприходованием материалов

Реализация безвозмездно полученного имущества